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Term Definition
Copropriété

COMMONHOLD

In France, la copropriété is a form of tenancy applicable to any improved land or lot of improved lands whose ownership is apportionned in lots between several owners and wherein each lot includes the ownerhip of a part of the property in private use and the ownership of a quote-part (share) of the property in common use.

Remarques à l'attention des traducteurs - notes for translators:

  • Aux États-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, l'immeuble en copropriété est traduit par condominium. En Australie et en Colombie-Britannique, il est souvent fait appel au terme de strata. Le statut de la copropriété en Ecosse est connu sous le nom de law of tenement.
  • La traduction du mot copropriété pour l'Angleterre et le Pays de Galles est un bel exemple des difficultés que pose la traduction juridique. Traditionnellement, les dictionnaires proposent "joint ownership" comme un équivalent du mot copropriété. On devine qu'il s'agit bien là d'un droit de propriété partagé entre plusieurs propriétaires. Cependant, à y regarder de plus près on s'aperçoit que joint ownership est un terme qui désigne de façon très spécifique deux types partage du droit de propriété : la tenancy in common et la joint tenancy et que ni l'un ni l'autre de ces termes ne peut correspondre à la traduction de "copropriété" puisqu'ils se traduisent parfaitement et respectivement par "indivision" et "tontine". L'explication du contresens dans les dictionnaires s'explique toutefois. S'ils proposent joint ownership pour copropriété c'est probablement parce que d'une part la copropriété n'existe pas dans le système du fief toujours en vigueur en Angleterre et au Pays de Galles, deux pays marqués par un droit de la propriété comparable à celui de l'Ancien Régime en France avec notamment le principe d'une propriété à deux étages : la propriété foncière royale ou féodale (proche de la propriété éminente de l'Ancien Régime), et une propriété secondaire qui s'apparente plus à un droit de jouissance qui serait plus ou moins limité dans le temps, voir même à un bail de longue durée, qu'à une pleine propriété (proche de la tenure ou de la censive). On parle de leasehold, bail à très long terme, en général d'une centaine d'années mais qui peut atteindre plusieurs centaines d'années et que l'on peut comparer a un contrat d'emphytéose ou de quasi-propriété moyennant une redevance annuelle.
  • Ce choix de traduction dérive aussi du fait que joint ownership est un terme qui véhicule l'idée d'un droit de propriété partagé et qui donc serait la moins mauvaise traduction. L'emploi de l'imparfait se justifie ici puisque récemment la législation a changé avec l'apparition du statut de commonhold voté en 2002 et entré en vigueur en 2004 seulement. Ce vote s'inscrit dans le cadre d'un long mouvement de modernisation du droit de propriété en Angleterre et au Pays de Galles.
  • La réforme foncière de 1925 a introduit dans le droit anglais un droit de propriété en partie similaire au droit français : le freehold qui a depuis pris de l'ampleur. Pour ce qui est de la copropriété, les deux systèmes cohabitent : traditionnellement, les occupants de logements inclus dans un ensemble immobilier de type HMO ou Habitation in Multiple Occupancy, en particulier les occupants d'appartements, détiennent un leasehold, qui résulte d'un contrat passé avec un bailleur propriétaire du sol et titulaire du freehold. Le bailleur assure la gestion et l'entretien des parties communes et de la structure de l'immeuble. Il conserve la propriété du terrain ainsi que des parties communes, et la propriété du logement lui revient à l'issue du bail.
  • Le titulaire du leasehold achète son droit d'occupation et paie ensuite au bailleur, à échéances fixées dans le contrat, un loyer, en général minime (quelques livres par an dans le cas des contrats les plus anciens et quelques centaines pour les contrats les plus récents) ainsi que, le cas échéant, des charges pour l'entretien des parties communes. Il n'est en règle générale pas associé à la gestion de l'immeuble. Titre intermédiaire entre un titre de propriété et un bail, le leasehold peut être vendu et servir de garantie hypothécaire mais sa valeur diminue en même temps que la durée résiduelle du bail, de sorte qu'il peut être difficile de trouver un acheteur pour un bien dont le leasehold restant à courir est bref. En effet, les établissements financiers britanniques hésitent à prêter lorsque le leasehold est inférieur à 50 ans.
  • Pour pallier cet inconvénient et permettre au titulaire du leasehold de rester dans les lieux à l'expiration du bail, voire d'acquérir son logement, plusieurs réformes ont été adoptées à partir des années 60, en particulier les lois de 1967 et de 1993, qui permettent aux titulaires d'un leasehold de se mettre d'accord et de racheter collectivement le freehold au bailleur, même sans son consentement. Le freehold est alors détenu par une société à responsabilité limitée dont les parts sont détenues par les occupants qui ont décidé de le racheter.
  • Malheureusement, la procédure de rachat du freehold s'est avérée très complexe et n'a pas permis d'obtenir les effets escomptés.
  • D'où la loi de 2002, Commonhold and Leasehold Reform Act, relative à la copropriété et à la réforme des baux emphytéotiques et qui a un double effet. Tout d'abord, celui de modifier les règles de rachat du freehold par les titulaires d'un bail emphytéotique (ou leasehold) et surtout introduit la copropriété, sous la forme du commonhold : ce statut permet d'associer la pleine propriété de certaines parties d'un immeuble (les parties communes) non plus à un propriétaire du sol mais à une société, la Commonhold Association, qui est propriétaire et qui en assure l'entretien et qui est en fait une société à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce (companies house) avec des statuts (memorandum of association et articles of association) standardisés.
  • Cette société, aux mains des titulaires d'unité (unit holders) rend superflue l'institution d'un propriétaire du sol ce qui fait qu'il n'y a pas d'individu ou de personne morale qui ait un droit de propriété supérieur à celui du titulaire du bail (et c'est donc à terme l'abolition du système du fief).
  • Un autre point important est que le conseil d'administration a l'obligation de faire élaborer par un spécialiste au moins tous les dix ans une étude sur l'opportunité de créer un fonds de réserve destiné à financer les gros travaux ce qui n'est pas (pas encore) le cas en France. En outre, puisqu'il n'y a plus de propriétaire du sol, le bail à terme n'a justement plus de terme et ne connaît plus de date d'expiration. On parle alors non plus de leaseholders mais de unit holders.
  • Enfin, lorsqu'il s'agit d'un rachat de pleine propriété par un groupe de titulaires de baux à terme, il est fait appel à une RTM ou Right to Manage Company.

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